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租房合同解除終止的一些注意事項

添加時間:2017-11-26 23:59:50
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  (一)行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式  1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當事人認為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益,根據(jù)合同自由的原則,經(jīng)協(xié)商一致而解除合同。對此,我國《合同法》第九十三條規(guī)定:“當事人協(xié)商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權(quán)人可以解除合同。”  2、房屋租賃合同的法定解除是指當發(fā)生了法律規(guī)定的情形時,當事人一方依法行使解除權(quán)解除合同,終止合同的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)我國《合同法》第九十四條的規(guī)定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形,主要包括:因合同內(nèi)容違法由國家有權(quán)機關(guān)決定撤消而導(dǎo)致合同解除;承租人利用租用房屋進行違法活動出租人要求解除合同的;承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失;承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同;承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同;當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的不定期租賃合同,當事人可以隨時解除合同(但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人);租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同;承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人不愿繼續(xù)租賃該房屋可自然導(dǎo)致合同的解除;對破產(chǎn)企業(yè)未履行的房屋租賃合同,清算組可以決定是否解除等。  (二)因承租人無正當理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除。如承租人擅自搬離租賃房屋,停止履行合同,使租賃關(guān)系無存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示,是受法律保護的,雙方當事人應(yīng)認真履行。但由于承租人可能在無正當理由的情況下不想履行租賃協(xié)議,有可能在與出租人未協(xié)商或協(xié)商未果的情況下,擅自搬離承租房屋,停止履行合同義務(wù)。這種情況屬于承租人違約,從嚴格的法律意義上看,并不應(yīng)當受到法律支持。但鑒于房屋租賃合同履行期間的長期性,在此過程中承租人可能由遇到無法預(yù)料情勢變更,為體現(xiàn)公平原則,平衡各方利益,避免社會資源的浪費,酌情有必要對其解除合同請求予以支持。  二、房屋租賃合同解除的行使  (一)房屋租賃合同解除途徑  1、房屋租賃合同約定解除自雙方當事人達自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原合同中約定的解除合同條件發(fā)生后時當事人一方向另一方送達的通知到達對方時即解除。  2、對于法定解除,當事人可通過向人民法院起訴、或向仲裁機構(gòu)申請仲裁、或通知對方的形式來得到實現(xiàn)。我國《合同法》第九十六條規(guī)定:“當事人一方依照本法第九十三條第二款,第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力”據(jù)此,只要一方有第九十四條規(guī)定的情形之一,另一方就可以解除合同。主張解除合同的一方只要通知到違約方,合同即行解除。  3、因承租人無正當理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除,則須經(jīng)過人民法院或仲裁機構(gòu)的確認。  但在實際上,不論是哪種形式的解除合同,都往往會引起合同當事人之間的爭議。在面臨爭議的情況下,當事人并不一定能達成一致,所以解除合同大多只能通過人民法院或者仲裁機構(gòu)來解決。值的注意的是在一當事人行使通知權(quán)時,被通知一方當事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當向人民法院或者仲裁機構(gòu)提出申請,才有可能否定合同解除的效力,除非法院或者仲裁機構(gòu)作出另一方當事人解除合同的通知不生效的裁決,否則該合同已經(jīng)解除。如果另一方當事人沒有向人民法院或者仲裁機構(gòu)申請確認合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利,就是其他獨立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。例外的是,如果涉及訴訟或仲裁認定合同不解除,為了防止因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失,應(yīng)當規(guī)定在生效裁決作出前,合同不產(chǎn)生解除的效力。  租賃合同期限屆滿導(dǎo)致的租賃合同終止  租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。  在不定期租賃合同,出租人及承租人均可隨時主張解除租賃合同。在一方當事人提出解除主張并經(jīng)過相當期限之后,該租賃合同可以終止,當事人之間的租賃關(guān)系因此而消滅。  在定期租賃合同,雙方當事人在合同期限屆滿而又未續(xù)簽的,合同關(guān)系消滅。當事人對租賃合同期限約定不明確或未約定期限,以及未采用書面形式且當事人對期限有爭議的,均視為不定期租賃。
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