在市場需求和支持政策的雙雙助推之下，我國租賃市場和租賃機構進入了快速發展軌道，機構化租賃的代表——長租公寓由此也成為業界關注的焦點。長租公寓近年來飛速發展，北京、上海等多個城市加快租賃土地供應，住房租賃市場欣欣向榮。據專家介紹，未來全國將有30%的人通過租賃來實現住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。
2017年7月，住建部等九部委聯合印發通知，要求大中城市要加快發展住房租賃市場，并且將廣州、深圳、佛山、肇慶等12個城市列為首批發展住房租賃試點。2017年12月召開的中央經濟工作會議再度指出，“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”
近日，《北京市積分落戶操作管理細則（試行）》正式發布，在9個積分指標中，對于“合法穩定住所”有了具體定義，除了有產權證的自有居所，長期合法租房也被列為加分項。
長租房試水：尋找盈利之道
58安居客房產研究院4月3日發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》顯示，多地租房市場3月份出現明顯升溫。春節假期結束后的半個月內，北京、上海、廣州、深圳租房需求增長179%、188%、253%和283%。近期忙于爭搶人才的杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等二線城市租房需求增長也超過180%。
作為近年來新興的租房產品類型，長租公寓以裝修風格多樣、服務較好、房源地段較優等因素，贏得廣大年輕人的喜愛，越來越受到市場認可。今年一季度租房用戶對長租公寓的租房需求環比上漲24%，漲幅明顯。
據測算，目前我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業總占有率低于2%，開發商自持經營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機構化率分別能達到30%、80%，我國住房租賃市場的機構化率還很低。
58安居客房產研究院監測顯示，截至2018年3月，全國范圍內長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾200萬間。長租品牌公寓主要分布在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等熱點二線城市。
截至目前，萬科、龍湖、遠洋、恒大、碧桂園等多家龍頭房企涉足長租房領域，單獨設立長租房子品牌，冠寓、邦舍、魔方等長租房品牌如雨后春筍般拔地而起。多家龍頭房企發布長租公寓發展規劃。萬科稱計劃2018年達45萬間，旭輝稱計劃5年內達到20萬間，佳兆業則稱計劃3年內達到10萬間。
房地產商之所以大舉進軍長租公寓市場，一是因為新房市場規模已經遇到了“天花板”，只要有微利、能持續，就是細水長流的好生意，租賃業務即屬此類。住房制度將告別“獨木橋”，在租購并舉、租購同權的導向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續釋放。
如果有180萬元，是租房10年劃算，還是直接買套房子？近日，萬科推出北京五環外的“北京翡翠書院”自持長租房項目震動市場。10年租金需要180萬元，且需要一次付清，相當于月租金1.5萬元。雖然項目號稱面對大中關村區域的互聯網高收入精英，但其高租金仍備受爭議。據企業負責人介紹，相較于企業的投資，這些房租并不算“多”，因為成本高企，企業的回報率不過2%。
“目前北京等一線城市租金年回報率只有1%~2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是，租金回報率超過資金成本的1%以上。但現在的回報率根本做不到。”偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對相關媒體記者表示，目前，整個長租房行業虧損，可能少數是微利狀態。主要是“三高一低”：房價高、營建改造成本高、資金成本高，租金收入較低。但對租戶來說，長租公寓因為增加了營建改造成本，所以比普通民宅租金要高，而短期依靠房價下跌是不現實的。因此，長租房面對著與目標客戶不匹配、利潤率低這兩個矛盾。
有專家分析稱，砸錢做重資產并不是各大企業運營長租公寓的目的，大型企業看重的是潛在市場。現在都在強調占領“入口”，而長租公寓聚集了大量優秀的年輕人，把這些人聚集起來就是很好的“入口”。比如設置一個公共區域，所有進出的租客都要從這里經過，里面有咖啡館、健身房、書吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。聚集人氣，采集數據，嫁接產業，“這是典型的互聯網思維”。該專家認為雖然這是看得見的前景，但是目前還沒有哪家企業摸索出成功的商業模式，還有一段路需要走。
長租房融資：如何發展壯大？
據《人民日報》報道，長租公寓發展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強，租賃市場的有效需求不足。根據調查數據，北京市場上90%的租客年齡在21~35歲之間，80%為流動人口，60%為合租，大部分人的月收入在1萬元以下。
要實現長遠發展，一定要在產品設計等方面注重滿足流動人口以床位為主的租房需求、年輕白領以單間合租為主的需求。鏈家研究院院長楊現領認為，長租公寓在過去一年當中有點跳躍式發展的意味，保持平衡穩定的增長速度，對長租公寓的長遠發展更有益處。
各路企業搶灘長租房的背后，是大量資金涌入這個行業。
例如，股權融資是輕資產類長租公寓運營商的主要融資渠道，起步最早、早期規模較小。2012年至今，主要的品牌長租公寓共完成59輪股權融資，融資金額合計130.2億元人民幣。但2018年1月自如40億元A輪融資的落地，標志著租賃機構的股權融資規模，也上升到了新的平臺。
資產證券化產品則自2017年初以來不斷加速，類型愈發多樣化，成為租賃住房融資重要渠道。自2017年1月10日魔方公寓ABS正式發行至今，已有12支租賃市場資產證券化產品獲批發行，總規模達538.4億元。
從2017年四季度開始，各國有大型銀行紛紛與地方政府、房地產企事業單位簽署一系列合作協議，意向授信規模已經達到17500億元，預計將在未來5年內平穩落地，每年約有3500億元的銀行信貸資金投放到租賃市場。
據《北京商報》報道，中國建設銀行率先在深圳推出租賃貸款產品，額度上限達到100萬元，且利率低于購房貸款。建行是國內首個針對個人租客，以“沒錢就來貸款”和“有錢可以優化”兩種邏輯，設計出兩款國內首創的住房租賃產品的銀行。一款貸款產品“按居貸”，以低于同期購房按揭貸款利率的較低息，支持租客一次性支付租金等租房相關費用的貸款。同時，也幫助房源企業一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。另一款產品是長租普惠計劃，租客可以將租金投到建行發行的普惠計劃里，每個月享受收益，而收益就可抵扣房租。
不過這一舉措也引來了爭議，有聲音認為，低利息或滋生炒租與套利的“溫床”。在中原地產首席分析師張大偉看來，金融資本進入該領域存在一定風險，容易出現騙貸炒租風險。
有專家分析，各家品牌方為了競爭市場份額，可能選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加杠桿發展模式，最終導致全市場的過度融資和過度建設，形成融資過量、供給過剩、庫存過高的風險。未來在人口凈流入不足的城市，容易形成區域性供給過剩風險。
此外是運營機構的經營風險。以輕資產管理模式為例，拿房成本一般占租金收入60%左右，考慮到運營管理費用，運營成本一般占租金收入的70%左右，這意味著，入住率必須超過70%，當期現金流才能夠覆蓋運營成本。經營管理不善、融資成本偏高的租賃機構很可能沒有足夠的現金流來覆蓋融資成本和利息支出，構成實質性違約。住房租賃項目的回報期較長，相比之下，主要融資渠道的融資期限則較短，對于融資方而言，面臨著一定的期限錯配風險，即在融資到期時，標的物業尚未處置，而運營期的現金流不足以覆蓋融資。
“建議針對各類租賃公司運營模式的融資特點，構建多層次的融資體系；央行發放PSL資金貸款支持租賃住房建設，或用于發放租金貨幣補貼；有序引導住房公積金、保險、養老金等長期資本進入住房租賃領域，提供充沛的長期低成本融資；發展公募REITs，實行稅收優惠，提高REITs投資者的最終收益。”有專業機構研報建議。
讓長租房市場運行“明規則”標準化
據《北京日報》報道，當下幾乎北京所有的長租公寓租期頂多簽一年，這與傳統租房市場并無大異。在北京市2017年10月執行的“租房新政”《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》中，明確“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同”，“住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年”。但記者調查發現，這樣的房源在市場上十分罕見。
還有業內人士透露，有不少房主將空置的房子委托給某長租品牌后，房子會被重新粉刷一番，再配上一些廉價的家具和家電，就會搖身一變成了豪華的“長租公寓”、“白領公寓”。而租金，也會比未裝修前提高25%~30%。這些變相抬高整個區域租金的公寓，是否真的全都舒適和健康，就需要租戶自行篩選了。有些所謂的“管家”形同虛設，真正遇到油煙機壞掉、花灑不出水，地板開裂等問題時愛搭不理，只對花錢請保潔上門這樣的“生意”特別熱衷。前段時間，還有媒體曝出某品牌長租公寓甲醛處理不到位、污染超標的問題。
這些事實暴露了一個問題：部分企業簡單地以提高租客入住率為導向，而忽略了對居住功能和居住品質的把控，甚至產品連最基本的入住條件都難以達到。
《人民日報》報道認為，從經營長租公寓的企業來看，未來應更好地關注承租者的三種需求：一是以入住面積為標準的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要對租客的基本人身安全進行保障；三是社會福利需求，類似租房辦理居住證和落戶等內容。同時，承租者本身應該積極取證、積極投訴，若是遇到甲醛超標等類似問題，可主動向經營企業投訴及相關監管部門投訴。
更關鍵的是，當前對長租公寓承租者的權益保護其實還沒有特別有效的渠道。為了加強對承租人權益的保護，需要設置住房出租條件以保證承租人居住環境安全、健康、衛生，限制出租人的合同解除權；也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規則、建好“跑道”，對合租標準、消防標準、用途變更、運營企業主體責任等予以清晰的界定，讓行業走上標準化規范發展之路。
楊現領表示，今后，無論是政府還是企業，在推動長租公寓發展時都應該更加注重標準化的問題。首先，企業要提供標準化的產品、服務，形成規模化和專業化的力量，給消費者提供有品質的租住體驗，同時滿足可支付的條件。再者，政府也要做政策的標準化，當前長租公寓企業在運行過程中遇到的挑戰，主要就是政策和標準的不透明、不規范，比如消防標準、合租標準等，這些都需要從頂層制度設計上去變革。
3月14日，中國政府網公布國務院2018年立法工作計劃。根據計劃，為提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理，將由住建部起草制定包括住房銷售管理條例、住房租賃條例、城鎮住房保障條例在內的多部條例法規。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，加快住房租賃的立法進程不僅能為傳統房地產企業增加租賃住房投資持有和運營管理這兩種業務模式，拓寬行業發展空間；也有利于正確引導金融資本進入行業，增加租賃住房相關資產的證券化機會，有利于引導居民從直接買房投資向購買相關受益憑證的間接投資方式的轉變。（轉載自中國經濟報道）
