“這個(gè)政策，我們也是在發(fā)布后才知道，之前沒(méi)有半點(diǎn)消息。”4月10日，一位H股上市的房企人士表示，年初其所在公司在制定2019年銷售目標(biāo)時(shí)，對(duì)2019年樓市信心要高于2018年。
所謂“政策”，指的是4月8日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡(jiǎn)稱為《任務(wù)》），其中建議在原有基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市應(yīng)當(dāng)全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)人口的城市應(yīng)當(dāng)放開放寬落戶條件。
全國(guó)有75個(gè)城市將受到這一政策影響，其中66個(gè)城市被建議要放開、放寬落戶限制，為一些城市引進(jìn)人才創(chuàng)造了條件。對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，能夠引入高素質(zhì)人才，不僅為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入活力；同時(shí)客觀上拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端基數(shù)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年以來(lái)，全國(guó)有30多個(gè)城市發(fā)布了60多個(gè)關(guān)于戶籍、人才等方面政策。這些實(shí)施人才和戶籍新政的二三線城市，與實(shí)施棚改政策三四線城市，在317樓市調(diào)控實(shí)施之后，輪番交替支撐起中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)。
“一線城市不敢松動(dòng)，三四線市場(chǎng)已經(jīng)透支，調(diào)整意義不大，所以我們判斷今年二線和強(qiáng)三線會(huì)撐起大梁。”上述房企負(fù)責(zé)人表示，他們并非提前獲得政策出臺(tái)的消息，而是在對(duì)形勢(shì)判斷上“不謀而合”。
戶籍新政
截止2017年底，城區(qū)常住人口超過(guò)500萬(wàn)的城市有9個(gè)，其中1000萬(wàn)常住人口的城市有上海、北京、深圳、吉林和重慶。城區(qū)常住人口500萬(wàn)到1000萬(wàn)的城市有廣州、天津、成都和南京等4個(gè)城市。
在《任務(wù)》中，建議城區(qū)常住人口超過(guò)500萬(wàn)的城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，探索差別化精準(zhǔn)化落戶政策。差別化落戶政策是城區(qū)和新區(qū)、所轄區(qū)縣制定差別化落戶條件。
對(duì)于城區(qū)常住人口300萬(wàn)到500萬(wàn)的城市，《任務(wù)》建議放開或放寬落戶限制。其中特別要求取消重點(diǎn)群體的落戶限制。全國(guó)符合這一條件城市共有12個(gè)，主要為武漢、沈陽(yáng)、西安、鄭州、杭州等二線省會(huì)城市或區(qū)域中心城市。
所謂重點(diǎn)群體，國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃司相關(guān)負(fù)責(zé)人在《問(wèn)答》中對(duì)此進(jìn)行專門解讀，主要指在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)人口。
另外，城區(qū)常住人口在100萬(wàn)到300萬(wàn)的城市共有54個(gè)，其中有青島、石家莊、蘇州、南昌、無(wú)錫、合肥、洛陽(yáng)、南寧、貴陽(yáng)、東莞、烏魯木齊和汕頭等12個(gè)城市人口超過(guò)200萬(wàn)。未來(lái)這些城市將全面取消落戶限制。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年土地出讓金收入前20強(qiáng)城市大部分為二線及強(qiáng)三線城市，其中重慶、天津、成都和南京等四個(gè)城市的城區(qū)常住人口均超過(guò)500萬(wàn)。武漢、西安、昆明、鄭州、濟(jì)南等五個(gè)城市的市區(qū)常住人口在300萬(wàn)-500萬(wàn)之間。佛山、蘇州、寧波、青島、常州和石家莊等6個(gè)城市則屬于城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市。
在2019年第一季度土地出讓金收入前20強(qiáng)城市中，杭州、天津、蘇州、西安、鄭州、武漢、重慶、佛山、青島、南京、成都、昆明等12個(gè)城市再次上榜。還新增了沈陽(yáng)和太原兩個(gè)城區(qū)常住人口超過(guò)300萬(wàn)的城市，以及福州、南寧、合肥等三個(gè)人口超過(guò)城區(qū)常住人口在200萬(wàn)左右的城市。
66城受益
在剛剛過(guò)去的3月份及4月上半月，南京、蘇州、寧波、南昌等多個(gè)城市出現(xiàn)搶地潮，而在2018年下半年，這些城市都不同程度出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。這種轉(zhuǎn)變?cè)从?018年底到2019年出一些二三線城市在限價(jià)、限貸、人才落戶等政策的調(diào)整。
落戶政策調(diào)整對(duì)樓市直接影響最為明顯的是西安市，與其他城市落戶需要三個(gè)月左右時(shí)間相比，西安落戶政策堪稱神速，前后只需要一周的時(shí)間就可以完成。放寬落戶限制后，一年半時(shí)間里，西安新增戶籍人口接近150萬(wàn)。
得益于人口增加帶來(lái)的紅利，2018年西安市商品房銷售面積為2265.4萬(wàn)平方米，超過(guò)了2017年限購(gòu)后銷售水平，也超過(guò)2016年限購(gòu)前的成交量。創(chuàng)下西安商品房歷史成交記錄，戶籍政策對(duì)房地產(chǎn)影響由此可見一斑。
中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師朱波表示，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一方面是人口的集聚，人口往哪里流動(dòng)，直接影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面是城市的發(fā)展動(dòng)力，城市發(fā)展動(dòng)力是否強(qiáng)勁，或者是否有發(fā)展預(yù)期，決定了人口和要素是否向該城市流動(dòng)。
華創(chuàng)證券的研究報(bào)告顯示，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達(dá)到了歷史峰值，新增人才落戶增長(zhǎng)率是城市自然人口增長(zhǎng)率的4-6倍。如果將新增戶籍人口選擇落戶后1、3、5年購(gòu)買房產(chǎn)（套均90平方米），估算年均購(gòu)房需求影響2017年商品房成交分別為78%、26%和16%。《任務(wù)》覆蓋的城市有75個(gè)，合計(jì)城區(qū)人口為2.3億，在全國(guó)城鎮(zhèn)人口中占比58%。華創(chuàng)證券報(bào)告推斷，75個(gè)城市住宅銷售面積占比全國(guó)達(dá)到50%以上，“本次落戶制度放寬將加速戶籍城鎮(zhèn)化率的提升，并一定程度上淡化住房限制的約束，從而提振一二線城市和強(qiáng)三四線城市住宅需求。”
國(guó)家發(fā)改委城市和小鎮(zhèn)改革發(fā)展中心輿情部主任易鵬表示，從這次的公布的任務(wù)來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展天平越來(lái)越傾向于市場(chǎng)化選擇，鼓勵(lì)從資源配置角度吸納更多的就業(yè)崗位。在一線城市開始疏解人口的前提下，以二線省會(huì)為主的城市，將會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)遇。
不過(guò)，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文指出，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)政策的實(shí)施將為城市帶來(lái)一部分非限購(gòu)人群，對(duì)于房地產(chǎn)而言，“可能會(huì)帶來(lái)租房需求，未必帶來(lái)新的購(gòu)房需求。”未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，還是要根據(jù)市場(chǎng)的真實(shí)需求來(lái)判斷。
在2018年房企業(yè)績(jī)報(bào)告土地儲(chǔ)備城市布局中，成都、重慶、杭州、南京、蘇州、寧波等城市出現(xiàn)頻次極高；此外鄭州、南寧、南昌、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、石家莊等城市也備受開發(fā)商青睞。
房企在行動(dòng)
在2018年房企銷售榜排名第10的龍湖集團(tuán)，全年?duì)I收為1157.99億元，其中杭州為189.42億元，重慶為148.11億元，兩個(gè)城市均超過(guò)百億。此外成都、寧波、青島、濟(jì)南等二線城市的營(yíng)收貢獻(xiàn)也都超過(guò)50億元。
2018年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截止2018年底，土地儲(chǔ)備總建筑面積為6636萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積4559萬(wàn)平方米。龍湖集團(tuán)營(yíng)銷口人士透露，按照目前規(guī)劃的開發(fā)節(jié)奏，這些土地可以滿足龍湖四年開發(fā)需要。
目前龍湖土地儲(chǔ)備建筑面積中，煙臺(tái)最多達(dá)到705.21萬(wàn)平方米，其次為濟(jì)南的466.62萬(wàn)平方米。另外北京、沈陽(yáng)、青島、天津和石家莊等城市的土地儲(chǔ)備建筑面積葉軍超過(guò)百萬(wàn)平方米。
上述龍湖人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2019年龍湖希望重點(diǎn)布局全國(guó)五大區(qū)域。在西部、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域土地儲(chǔ)備較為充足的基礎(chǔ)上，下一步龍湖將在華南、華中區(qū)域加大拿地力度。同時(shí)也擇機(jī)在長(zhǎng)三角尋找新的機(jī)遇。
據(jù)其透露，在拿地方面，龍湖堅(jiān)持積極但又謹(jǐn)慎、精準(zhǔn)的投資策略，2018年龍湖用于拿地的金額大約為727億元。“今年我們還會(huì)量入為出，保持健康資產(chǎn)負(fù)債表，凈負(fù)債率全年在50%—60%之間，也將繼續(xù)遵循都市圈、城市群發(fā)展軌跡，下沉布局以進(jìn)入高潛力衛(wèi)星城。”
一家閩系房企投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所在公司選擇城市主要參考兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是當(dāng)?shù)鼐C合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，包括產(chǎn)業(yè)、人均可支配收入等；另一個(gè)近五年人口增長(zhǎng)情況，如果是人口流入性城市，一般會(huì)選擇投資，反之則會(huì)謹(jǐn)慎選擇。
一直以來(lái)，這家閩系房企重心都在長(zhǎng)三角和福建本土，此外在山東等少數(shù)省份零星有項(xiàng)目分布，“我們土地布局和全面放開落戶限制那部分城市重合度比較高一些，一線城市我們進(jìn)不去，太小的城市又不敢進(jìn)去。”該人士表示。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季拿地支出最多的是萬(wàn)科，拿地金額為311億元，融創(chuàng)中國(guó)緊跟其后，三個(gè)月買地支出為309億元。排在后面依次為綠地控股、新城控股、旭輝集團(tuán)、陽(yáng)光城、中海地產(chǎn)、中國(guó)恒大、龍湖集團(tuán)和中南置地。
從房企拿地面積來(lái)看，排在前五位的分別是綠地、恒大、新城、融創(chuàng)和萬(wàn)科，拿地面積均超過(guò)500萬(wàn)平方米。排在后面的還有華潤(rùn)、華僑城、藍(lán)光、碧桂園和中梁等房企，前三個(gè)月土地儲(chǔ)備超過(guò)200萬(wàn)平方米的有16家房企。
中指院報(bào)告指出，2019年一季度前十房企拿地總金額為1904億元，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地金額的35.2%，行業(yè)集中度繼續(xù)向龍頭房企傾斜。融創(chuàng)中國(guó)僅在3月份就為拿地花出202億元，主要在上海、天津、重慶、合肥、濟(jì)南等地獲取土地。（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）
