人民幣匯價“跳水” 房地產再吹“冷風”

    日前，央行宣布擴大外匯市場人民幣對美元匯率浮動幅度，人民幣匯率波動廣受關注。我國房地產業曾數次經歷人民幣貶值沖擊，由于房地產市場總體呈現上升走勢，人民幣貶值的負面影響并未傷及樓市。但值得注意的是，人民幣持續貶值會導致海外融資成本提高、外資炒作熱情減退，這一邏輯沒有改變。

    當前房地產企業對資金的需求量仍較龐大，且隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高，人民幣貶值的影響正逐漸顯現。更為重要的是，在三四線城市樓市供過于求、房地產市場陷入周期性低谷之時，人民幣貶值正在變成樓市的負擔。有業內人士表示，如果人民幣長期貶值，將加速樓市泡沫的擠出，并導致部分區域房價下跌。

    海外融資環境生變

    對于春節前后在海外市場融資的房地產企業而言，早已預料到了人民幣貶值的必然性。從去年年中開始，QE退出的大幕拉開，人民幣進入貶值通道只是時間問題。從去年年底開始，綠地、萬科、恒大、萬達、招商等大型房企紛紛加快融資步伐，頗有“偏向虎山行”的架勢。

    來自中原地產研究中心統計數據顯示，截至3月15日，今年房企海外融資總額達到150.32億美元，約合人民幣917億元。比去年同期的104.5億美元上漲了43%，相當于去年全年海外融資額的27%。

    中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，房企空前重視資金安全，意圖通過融資來增強在一二線城市土地市場的競爭力。同時，年初國內傳出各銀行收緊房地產信貸、局部市場降價現象，也對資金鏈的安全提出警示。由此使得房企越來越未雨綢繆，儲備“過冬”資金。

    “即使人民幣有所貶值，海外融資的成本仍然低于國內融資。”一家在港上市房企負責人向中國證券報記者表示，房企海外融資的平均成本在4%-8%的區間內，資質較好的房企海外發債成本通常在4%左右，與國內其他渠道融資相比，成本要降低一半，甚至更多。

    上述負責人稱，企業從去年年末啟動海外融資，很大程度上是在追趕時間差。一方面，經過2013年的旺盛銷售，2014年市場遇冷已成共識；另一方面，在美國QE逐步退出之后，人民幣尚未迅速進入貶值通道。因此，2013年末是啟動融資相對理想的時點。而進入2014年以來，國內樓市風險凸顯，部分在港上市的房企遭遇較低認購，即說明融資環境已變。

    但即便如此，人民幣貶值仍將增加房企的償債壓力，尤其是在近年來房地產企業赴港上市增多，海外融資比例提高的情況下。根據克爾瑞發布的報告，具有代表性的30家香港內房股借款結構中，在2012年底，美元、港元借債比例達到34%。其中，中海達到86%；超過一半的房企這一比例超過三分之一。

    該機構的報告還顯示，從2013年至今，國內上市房企共海外融資2500億人民幣，占對外公告總融資的60%。國內房企的融資成本和還款將受到人民幣貶值的實質性影響。根據計算，人民幣每貶值3%，房企的總借款(以人民幣計算)將上升1%。

    有分析人士認為，當前房地產企業資金狀況整體良好，人民幣的小幅貶值難以形成實質性影響。但如果人民幣長期貶值，將會持續增加企業的資金成本，并可能給部分項目的定價帶來壓力。

    外資炒樓熱情消退

    人民幣的貶值，還可能影響外資介入樓市的熱情。由于看好人民幣資產帶來的匯率升值和資產升值的雙重紅利，大量外資進入中國。房產是外資進入比較便利的投資品種，所以成為外資扎堆的領域。一旦人民幣升值預期減弱，外資撤出，房地產的價格也可能會受到一些影響。

    據了解，盡管以“去投資化”為目的的房地產調控已持續多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進入國內樓市。據統計，海外資本主要以基金的形式進入國內樓市，一二線城市的商業地產是其青睞的對象。多家機構的統計顯示，2008年國際金融危機后，外資在寫字樓市場的主流地位曾一度讓位于內資，但從2010年底開始，外資又有回流之勢。

    中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產市場作為一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業。如果人民幣貶值并導致預期逆轉，那么投資者或退出市場，或再也不輕易地進入住房市場。他表示，人民幣持續貶值不僅會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國，或不敢再輕易地進入中國市場，也會導致中國住房資產的價格下跌。

    從去年下半年開始，李嘉誠就掛牌出售位于上海、廣州等地的物業，并將目光投向歐洲。分析人士認為，李嘉誠此次舉動，就在美聯儲宣布退出QE后不久。除了出于對內地經濟形勢不看好之外，也蘊含了其對樓市走向及匯率變化的看法。

    與此同時，易憲容還強調，人民幣持續升值的預期一旦打破，國內居民也會減持人民幣資產。具體而言，國內居民或是不再愿意進入房地產市場，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產。

    因此，從資產價值的角度，人民幣貶值無疑將對房地產帶來影響。克爾瑞的分析認為，沖擊范圍將包括以工業品為代表的大宗商品、房地產市場乃至股票市場等人民幣計價的資產價格。該機構還強調，熱錢投資房地產市場的收益將縮小，再加上房地產市場本身的調整，追逐高收益的“熱錢”可能由此撤退，進而抑制房價的上漲。

    一線城市房價承壓

    自1998年我國啟動房地產市場化改革以來，樓市經歷過數次人民幣貶值的沖擊。但結合房地產市場走勢來看，樓市的冷熱與匯率波動并無直接相關性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產市場便大幅上漲，絲毫未受影響。

    分析人士認為，影響房地產市場走勢的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場供需關系。其中，前者與樓市的走勢有著正相關性，后者則決定市場的波動幅度。此外，房地產調控政策也在很大程度上影響市場走向。相比之下，匯率波動只是影響樓市的次要因素。

    但值得注意的是，作為一項利空因素，人民幣貶值在樓市向好時的影響微乎其微；但在房地產市場處于下行周期之時，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場預期，此次人民幣貶值或維持一段時間。

    張大偉表示，當前的房地產市場正處在下行周期中。2014年以來的數據顯示，主要城市市場銷售數據漲幅都有所放緩。總體來看，2014年及之后中國房地產市場分化將加劇，調整的趨勢將愈加明顯，大部分三四線城市將會出現供應過剩，房價下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現調整。

    近期，國內樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風險凸顯之外，一二線城市部分樓盤也出現降價現象。部分房企因銷售不理想而出現資金鏈緊繃的局面，浙江的個別企業甚至出現債務違約。

    在此背景下，張大偉認為，美聯儲QE退出、人民幣貶值對中國房地產市場影響偏負面。巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境，房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。

    分析人士還強調，相比三四線城市供大于求的本質，熱錢集中的一二線城市所受影響更大。“一旦人民幣持續貶值，熱錢就會流出，導致一線城市的房價受到壓力。從2005年以來，人民幣已經持續升值多年，房價也一直上漲，這些投機資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”

    RET睿意德高級董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐

    RET睿意德高級董事王玉珂日前在接受中國證券報記者專訪時表示，受外資回流的影響，國內房屋等人民幣計價資產可能會有所貶值。部分房企的海外融資成本也會有所提高，但由于成本較低，除非國內的金融政策有較大調整，否則人民幣貶值不會影響到房企海外融資的步伐。

    外資有回流沖動

    中國證券報：萬科等房企借道進入香港資本市場，意在謀求海外融資。與國內的融資渠道相比，海外融資的優勢體現在哪些方面？

    王玉珂：主要的優勢在成本。對于資質相對較好的房地產企業來說，海外融資的平均成本在3%-5%的水平，個別企業的成本更低，甚至達到2%。相比之下，從國內銀行獲得貸款，成本通常要在基準貸款利率上有一定上浮，成本明顯高出海外融資。如果通過比較流行的信托方式獲得貸款，最低成本也要12%。打個比方，為什么很多港資企業敢于囤地多年而不開發？主要原因就是它的資金成本低。

    中國證券報：外資主要是以什么形式進入國內樓市？其更青睞哪些物業類型？對區域有何選擇？

    王玉珂：外資投入國內樓市主要分兩類。一是開發類，以房地產開發資金的形式進入。就像早期進入的新昌、凱德，以及一些港資開發商，如恒隆、新鴻基等等。二是基金類，以房地產基金的形式進入國內，如華平、摩根斯坦利等股權投資基金。

    從物業類型上看，外資更加青睞商業地產項目，尤其是具有保值功能的核心地段商業。從區域選擇上看，主要集中在一線城市和東部省會城市，成都、重慶等西部城市也有外資的身影。

    中國證券報：當前外資在國內樓市的規模比較大，如果人民幣持續貶值，會不會造成資金的回流？

    王玉珂：若人民幣持續貶值，外資對國內樓市的興趣肯定會減弱，資本傾向于回流。整體而言，會造成人民幣資產的貶值，包括房地產、股市。

    從房企海外融資的角度來說，人民幣貶值會造成融資成本提高、融資難度加大。但海外融資的比例是否減少，主要還將取決于國內的金融政策。如果國內融資的難度大，房企仍然會傾向于海外融資，畢竟成本仍然相對較低。

    今年房價漲幅趨緩

    中國證券報：亞太、歐洲和美國樓市目前正處在什么階段？很多國內企業在海外投資，人民幣貶值會不會對房企“出海”帶來影響？

    王玉珂：亞太受美國QE退出的影響，房地產市場處于下滑階段；歐洲一直低迷；美國房地產市場則從金融危機中逐漸復蘇。人民幣貶值會刺激海外資金回流，會對這些市場注入比較多的資本，有助于其復蘇。

    值得注意的是，房地產企業開發海外項目，主要目標客群就是國內人群。而人民幣的貶值，還會導致國內人民幣資產外流，如通過購房等形式向海外流出。因此對房地產企業“出海”，反而能起到一定的促進作用。

    中國證券報：對今年國內樓市走向怎么看？

    王玉珂：今年國內房地產市場基本維持平穩，不會有太大的波動。因為從政策上來看，不會再有比較大的調整。即使有一些稅費政策的微調，也屬于非行政手段，有助于市場的健康發展。但重要的一點是，分類調控的思路可能會越來越明確。對于京滬等熱點城市，行政手段還會存在一段時間；而一些供應量充足、空置率高、房價偏低的三四線城市，更多受市場自發調整的影響，市場會有些波動，但并不會影響全局。總體而言，今年國內房價的整體漲幅會趨緩。

    中國證券報：最近一些區域房地產市場出現樓盤降價現象，個別房地產企業也出現債務違約現象。這種情況會不會擴大化？

    王玉珂：對于三四線城市來說，市場出現波動，乃至個別企業出現債務違約，都是很正常的現象。因為這屬于市場自我調整的一部分。當一個行業處于全面繁榮、任何一個企業都能在其中賺錢時，市場反而是不正常的。就像手機行業，即使諾基亞不行了，也不意味著這個行業的衰落。（記者 張敏）

    貶值不是刺破

    地產泡沫最后一根針

    近期人民幣匯率出現貶值走勢，樓市也紛傳降價銷售、貸款違約的消息。一時間，不少觀點將兩者關聯起來，認為是貶值導致資本大量外逃，從而刺破房地產泡沫。仔細分析發達經濟體以及國內歷史可以發現，匯率與房價之間無恒定規律。本幣升值并不必然伴隨房價上升，本幣貶值也并非意味房價下跌。決定房價走勢的主要因素是貨幣供應、住房制度、房地產供求水平、城鎮化水平等。

    先看看美日的例子。美國住房價格指數在1995-2002年平穩上升，美元指數保持小幅升值態勢，兩者呈現正相關。2002-2006年，受美國低利率政策和次級貸款市場快速發展的影響，美國住房價格指數大幅上升，較2000年增長一倍有余；同期美元指數持續貶值，從120點跌至83點左右，兩者呈現顯著負相關。上世紀80-90年代，伴隨日元升值，大量跨境資本涌入日本房地產市場，日本房價指數不斷攀升，房地產泡沫越吹越大，日元與房價之間呈現正相關。伴隨日本貨幣和財政政策突然收緊，1990年開始日本樓市出現斷崖式下跌，至1995年已經跌回1985年“廣場協議”簽訂時的水平；日元對美元的升值幅度卻接近100%，兩者呈現顯著負相關。

    從國內情況看，自2005年匯改以來，2006-2013年人民幣對美元的歷年升值幅度分別為6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，八年累計升值35%。盡管總體來看人民幣升值伴隨的是國內房價上漲，但具體到各年份情況卻不盡相同。2006-2012年商品房平均銷售價格同比增幅分比為6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%和7.0%。2008年房價負增長，人民幣匯率仍出現升值，二者負相關；2009年、2012年人民幣幾乎錨定美元，房價卻大幅上漲，二者也出現背離。

    發達經濟體資本項目可自由兌換，尚會出現匯率與房價走勢背離的情形，更何況我國資本項目還存在管制，跨境資本難以低成本隨意流動。尤其近兩年樓市限購以來，外資和熱錢直接購買物業的成本高、規模小，即便大量拋售，也不會擾動整個房地產市場。從融資渠道看，盡管近幾年越來越多的國內房企繞道海外融資，但絕對規模較小，且部分融資用于借新還舊，海外融資規模遠低于國內貸款占比。

    當然，匯率變動可帶來資本流動的變化，進而影響外匯占款，直接導致央行基礎貨幣的投放，從而影響流動性的整體水位，但央行貨幣政策是不可忽視的中間變量。央行可以通過正逆回購、貸款規模的收緊與放松、升降存準率等貨幣工具，回收或釋放流動性。因此，廣義流動性才是影響房地產價格的主要誘因。流動性閘門松一松，包括樓市、股市在內的資產價格就會高漲；反之，流動性閘門擰緊，則會對樓市、股市帶來明顯的收縮效應。

    還應看到，隨著礦產、土地、資金、技術等資源和要素的持續貨幣化，房地產價格也同步出現快速上行的特征。

    房地產作為一種高度依賴信貸的產業，其波動與銀行信貸的緊與松有直接關聯。房地產價格漲幅出現疲態，很大程度上是因為年初開始國內金融機構收緊對地產企業的貸款，限制甚至停放對購房者的貸款。今年以來，部分銀行暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務，一些流動性緊張的房企不得不“以價換量”，甚至面臨資金鏈斷裂的風險。美日的情況也表明，經過一段時間上漲后，一旦貨幣政策和財稅政策轉向緊縮，樓市價格將面臨下行風險。

    此外，土地供應也是影響房價走勢的重要因素。當前出現房價下跌的區域，很大程度上是因為此前土地供應量過高，導致短期庫存積壓。

    應看到，中國正處在改革發展轉型時期，房地產需求呈現多樣化特點。目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平。國際經驗表明，在城鎮化率達到70%之前，一國房地產很難崩盤。因此，總體上看我國房地產還有發展空間。當然，部分城市房地產市場前期漲幅過大，已經積累了一定泡沫，在信貸緊縮、供應過大的情況下，還會出現資金鏈斷裂、房價快速跳水的情況，需要加以防范與警惕。