2019年對(duì)房地產(chǎn)來說并不平靜。樓市小陽春預(yù)熱，融資高潮疊加，搶地風(fēng)潮再起。但火焰還未真正燃燒，調(diào)控加碼已至。
近日，住建部在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)佛山、蘇州、大連、南寧進(jìn)行預(yù)警提示。被“點(diǎn)名”背后，在此輪樓市陽春行情中，這四個(gè)城市表現(xiàn)都較為搶眼。
同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文嚴(yán)查并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款挪用于房地產(chǎn)開發(fā)以及資金通過影子銀行流入房地產(chǎn)等。并強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。
穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期之下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控政策對(duì)打擊炒房炒地現(xiàn)象有積極效應(yīng)。而對(duì)于房企來說，融資再臨嚴(yán)監(jiān)管，眾多房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將受到重大影響。2019年，地產(chǎn)商仍然不好過。
熱點(diǎn)城市被預(yù)警
5月18日，據(jù)新華社報(bào)道，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。
距國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”僅數(shù)日，為何城市預(yù)警提示隨之而來？“近3個(gè)月此類城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。
市場表現(xiàn)確實(shí)如此。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月大連新建商品住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。
從二手房市場具體表現(xiàn)看，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，大連二手住宅掛牌市場進(jìn)入4月以來，顯示出較強(qiáng)上漲趨勢，掛牌均價(jià)不斷攀升，達(dá)16236元/㎡，環(huán)比3月上漲3.92%。
而南寧市場平穩(wěn)駛?cè)?019年后，二手住宅掛牌價(jià)開始抬頭，連續(xù)3個(gè)月上漲。4月二手住宅掛牌均價(jià)13149元/㎡，環(huán)比3月上漲1.55%。
另外的蘇州、佛山雖不在70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，但在此輪樓市陽春行情中，其表現(xiàn)極為搶眼。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1~4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬㎡，同比2018年同期增長38%。成交均價(jià)21279元/㎡，同比2018年同期上漲9%。2019年1~4月蘇州樓市成交整體呈現(xiàn)同比“量價(jià)齊升”的局勢。
成交市場上漲刺激下，蘇州二手住宅掛牌價(jià)明顯上漲。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月蘇州二手房掛牌參考均價(jià)為27324元/㎡，環(huán)比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價(jià)已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲。
樓市陽春預(yù)期中，蘇州土地市場表現(xiàn)也尤為活躍。今年以來，蘇州土拍熱度飆升。據(jù)中指院研究報(bào)告，一季度蘇州住宅用地成交樓面均價(jià)15082元/㎡，同比上漲25%，僅低于2016年四季度成交數(shù)據(jù)。溢價(jià)率19.11%，同比增加3.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加12.2個(gè)百分點(diǎn)。
而佛山借粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃政策東風(fēng)，二手住宅掛牌價(jià)也連月上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大，4月均價(jià)達(dá)17241元/㎡，較3月環(huán)比上漲4.02%。
熱市之下，調(diào)控落地。“此次預(yù)警是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期而做出的具體舉措，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”諸葛找房研究認(rèn)為，蘇州已率先出臺(tái)樓市調(diào)控政策，預(yù)計(jì)另外三城將跟進(jìn)調(diào)控，后續(xù)調(diào)控政策加碼的預(yù)期依然存在。
房企銀根收緊
如果說調(diào)控影響宏觀預(yù)期，那么融資收緊，則實(shí)實(shí)在在擊中房企“錢袋子”。
今年以來，房企融資頻現(xiàn)小高峰。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~4月份，房企融資規(guī)模近8500億元。一手舉債，一手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進(jìn)入市場。
但如今這一形勢面臨變數(shù)。近日，銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡稱“通知”），涉及多條嚴(yán)查房企融資內(nèi)容。
對(duì)于商業(yè)銀行，通知要求，嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)等。
在信托領(lǐng)域，通知要求，不能向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資；或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。
值得注意的是，銀保監(jiān)會(huì)此前少有提及“資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定實(shí)際上是對(duì)一些非標(biāo)渠道的融資進(jìn)行管控。尤其是通過理財(cái)產(chǎn)品、各類信托工具等，變相為房企融資。
用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年來，我國集合信托市場共成立7477只信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)信托共成立2309只產(chǎn)品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。
“對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，信托對(duì)于客戶的二級(jí)資質(zhì)要求更為寬松。”結(jié)構(gòu)化金融專家宋光輝告訴第一財(cái)經(jīng)。由于信托成本相比銀行存在較大劣勢，因此信托開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)時(shí)，更有比較優(yōu)勢的是前端融資。
前端融資是指項(xiàng)目沒有四證從而不能獲得開發(fā)貸款的情況下作的前期融資。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，由于四證要在繳納土地出讓金后一段時(shí)間后才能辦理下來，因此地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)融資的主要目的就是拿地。
“由于目前銀行資金無論表內(nèi)表外，都無法切入這個(gè)領(lǐng)域，證券基金行業(yè)的非標(biāo)受到更為嚴(yán)格的監(jiān)管幾乎無法動(dòng)彈，目前信托在這一領(lǐng)域掌握絕對(duì)競爭優(yōu)勢。” 宋光輝認(rèn)為。銀保監(jiān)會(huì)收緊房企融資監(jiān)管尺度后，將對(duì)目前眾多房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)造成影響。
具體來說，信用評(píng)級(jí)高的、國有背景地產(chǎn)公司可通過發(fā)行債券獲得低成本資金，用于拿地保證金、繳納土地款等。但大部分低信用評(píng)級(jí)地產(chǎn)公司無法獲得這類發(fā)債資金，監(jiān)管政策下其又無法獲得前端融資。這使得地產(chǎn)公司在土地拍賣市場競爭中，實(shí)力相差進(jìn)一步拉大。
嚴(yán)管之下，已有多家金融機(jī)構(gòu)被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單有32張，罰沒金額合計(jì)約1069萬元。
調(diào)控再加碼，未來房地產(chǎn)市場走勢將如何？中國社會(huì)科學(xué)院和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社近日共同發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書指出，2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。（來源：第一財(cái)經(jīng)）
